3
Специалисты компании COLDY провели исследование состава и мотивов целевой аудитории покупателей офисов в востребованной бизнес-локации столицы.
2024 год был весьма активным для столичного сегмента офисной недвижимости – согласно оценкам экспертов рынка, объем сделок здесь был рекордным, а в общей структуре спроса доля покупок офисов впервые за время наблюдений практически сравнялась с долей аренды. Найти подходящее помещение для личного использования становится все сложнее из‑за ограниченного объема свободных площадей (на данный момент вакансия в целом по городу составляет около 5%, около станции метро «Павелецкая» – 2%), а большинство новых офисов, особенно А класса, контрактуется еще до вывода проектов в эксплуатацию.
Специалисты COLDY проанализировали статистику сделок в высокотехнологичном бизнес-центре TALLER в Павелецком деловом кластере и составили портрет покупателей.
Если рассматривать всех покупателей, – как инвесторов, так и тех, кто приобретает офис для себя – то чаще всего это мужчины в возрасте от 35 до 45 лет. Проанализировав сделки с собственниками бизнеса, можно выделить основные сферы деятельности компаний – IT и телекоммуникации, строительство и девелопмент, финансы, логистика. Период работы на рынке – более 5 лет, оборот компаний – от 200 млн рублей в год. Обычно у таких клиентов уже есть опыт покупки или аренды офисного помещения, и новую резиденцию они стараются найти в той же локации.
Основные цели приобретения нового офиса – повышение статуса компании и ее владельца, масштабирование бизнеса, из-за чего необходимо более просторное помещение, улучшение рабочих условий и уровня сервисов от УК.
Что касается инвесторов, то обычно это клиенты со стабильным пассивным доходом – от 750 тыс. рублей в год. Чаще всего это не первая их сделка с недвижимостью, и среди имеющихся активов уже есть жилой объект. Имея свободные средства, они решают диверсифицировать свой портфель и вкладывают их в приобретение офиса.
Среди самых востребованных лотов для покупателей из обеих групп – как самые компактные по площади варианты (50-70 кв. м), так и крупные (600 кв. м и более). Последние пользуются наибольшим спросом либо в начале строительства проектов, когда цены наиболее доступны, либо ближе к его окончанию – в этом случае будущим резидентам не придется долго ждать переезд. Помимо этого, покупатели часто выбирают средние лоты метражом около 200 кв. м.
Согласно статистике COLDY, по итогам 2024 года наиболее распространенный тип оплаты офиса – рассрочка, его используют 67% покупателей. На втором месте (33%) – сделки со 100%-ной оплатой. Выбирая деловой центр для приобретения офиса, клиенты оценивают репутацию компании и ориентируются на следующие факторы: востребованность локации и наличие развитой инфраструктуры, класс здания, бюджет покупки, большой выбор лотов разной площади, в том числе мелкая нарезка, близость к станции метро, наличие паркинга.
Инвесторы оценивают доходность и предполагаемые сроки окупаемости офисных помещений в разных бизнес‑центрах. При этом некоторые клиенты учитывают не только рациональные факторы, но и личные предпочтения – например, в первую очередь они рассматривают проекты от тех девелоперов, чьи ценности им импонируют.
